これから貸したい方へ

成功のポイントについて解説！

他人に貸す目的で、賃貸物件を手に入れたいと思っていませんか。メリットとして、家賃収入やインフレ対策などがあります。一方で赤字リスクや、貸した相手とのトラブルなどに気をつけてください。賃貸物件を他人に貸せば、一定の収益を得られますが、リスクを考えながら実践しましょう。 今回は賃貸物件を貸すメリットについてまとめました。これを読めば、マンションやアパートの所有で成功するヒントがわかります。

1. 賃貸物件を貸すメリット3つ賃貸物件を貸すと、3つのメリットを期待できます。

家賃収入やインフレ対策、管理をまかせられる点です。それぞれの恩恵について、以下で詳しく見ていきましょう。

1-1. 家賃収入を得られる

賃貸物件を他人に貸せば、家賃収入を期待できます。他人が利用すれば、部屋の持ち主が収益を得られるからです。収益で生活費が楽になったり、老後資金の足しにしたりできます。不動産経営で収益を出すために、他人への部屋の貸し出しはスタンダードな方法です。不動産の投資者も売却益だけでなく、家賃収入のために部屋を購入することがあります。借りた人が家賃を払うたびに、投資者の収益になるからです。収益は不労所得になり、長期的に安定すれば、家賃だけで生計を立てられるでしょう。そのためマンションやアパートの部屋は、投資手段として人気があります。賃貸物件の借り手が見つかれば、不労所得の獲得が可能です。生活を楽にできたり、将来に向けた貯蓄を得たりできるでしょう。

1-2. インフレ対策もできる

賃貸物件を所有すれば、インフレ対策にもなります。不動産の価値は、物価とともに上昇するしくみです。国内外でインフレが起きても、日本円や米ドルなどの価値は変わりません。しかし物価上昇で、不動産の高値取り引きが目立ちます。賃貸物件への投資は、売却益を見据えて計画しましょう。継続的な家賃収入も大切ですが、購入時より高く売れる可能性も考えてください。家賃収入と売却益で利益を最大化できれば、貯蓄を大幅に殖やせます。資産運用を成功させるうえで、将来の売却を意識してください。たとえば2023年時点でも世界的にインフレが進んでいるため、不動産の値上がりが話題です。ここで投資すれば、将来的には高額の売却益を期待できます。ただし時期によっては、不景気で不動産価格が下がる可能性にも要注意です。他人に貸す目的でも、賃貸物件の購入では高く売れる可能性を考えましょう。

1-3. 管理をまかせられる

賃貸物件を他人に貸せば、実質的に管理をまかせられます。住んでいる人が管理を引き継げば、家の劣化を防げるからです。一般的に建物は未使用期間が長いと、劣化が進みやすいといえます。部屋の内部も汚れが増えて、生活に使いにくくなるでしょう。こうしたリスクを防ぐには、借り手が途絶えないようにしましょう。貸し出す相手がいれば、その人たちが管理することになります。あとは不動産会社や管理会社などに、部屋の状況を定期的に聞き出すとよいでしょう。こうしたやり方で、賃貸物件の管理がスムーズになります。賃貸物件を他人へ貸せば、管理時の負担を軽くできます。住んでいる人に管理をまかせながら、家賃収入を得られるのはお得です。

2. 賃貸物件を貸すときの注意点3つ

賃貸物件を他人へ貸すときは、3つの注意点を心がけてください。不動産の赤字リスクや、貸した相手とのトラブル、オーナーによる又貸しの禁止です。それぞれの詳細を以下で確かめてください。

2-1. 赤字リスクに気をつけよう

賃貸物件を相手に貸す場合、赤字リスクに気をつけましょう。赤字の原因として、入居率の低下があります。この場合は長期間にわたり、借り手が決まらない可能性に要注意です。誰も住まないと家賃収入を得られず、維持費がかさみます。未使用期間の長期化で、部屋の劣化も進行するのです。以上を防ぐには、条件に恵まれた賃貸物件を買いましょう。たとえば駅やバス停などから近ければ、借り手が交通に便利と認識して、その部屋に注目しやすいといえます。ほかにも内装がきれいだったり、魅力的なポイントがあったりすれば、一定の需要を期待できます。借り手が途絶えないように、アピールポイントを作りましょう。賃貸物件の所有は不動産経営にあたるため、赤字リスクへの対処が重要です。それを避けるために、借り手を呼び寄せる戦略が欠かせません。

2-2. 貸した相手とのトラブルを避けよう

賃貸物件を他人に貸すなら、相手とのトラブルに要注意です。入居者によっては、家賃滞納や退去費用をめぐり、所有者や管理会社などと対立するかもしれません。また生活音によって、近隣住民とトラブルになるケースもあります。そのとき所有者は、毅然とした対処が必要です。しかしトラブルの解決には神経を使うため、精神的に参る方もいるでしょう。トラブルへの対策として、賃貸物件の所有者自身が審査に協力しましょう。不動産会社や管理会社への依頼に限らず、所有者自身も契約前の入居者を丁寧にチェックしてください。加えて契約書には、トラブルに関する特約を示しましょう。このような対策をしておけば、不測の事態を防いだり、短期間でトラブルに対処したりできます。

2-3. 又貸しは禁止

賃貸物件では又貸しが禁止されています。又貸しとは借主が入居せず、別の第三者に貸す行為です。その場合第三者から借主へ家賃がわたります。本来の所有者である貸主は、収益を手に入れられません。賃貸物件を他人に貸せるのは、所有者のみです。つまりマンションやアパートの部屋を購入しないと所有者になれず、他人にも貸せません。又貸しを認めると、実際の入居者のトラブルで、責任の所在がわかりにくくなります。所有者と借主だけでなく、又貸しを受けた第三者が当事者に加わり、事実関係を判別しづらくなるのです。そのため賃貸物件の所有者は、又貸しを認めてはいけません。万が一見つけたら、退去してもらうなど毅然と対処しましょう。

3. 賃貸物件を貸すときのポイント3つ

賃貸物件を貸すときは、成功のために3つのポイントを守りましょう。適切な家賃設定、契約形態の決定、そして空室対策です。以上を守れば、不動産経営で成功できるでしょう。成功につながる3つのポイントについて、以下で解説します。

3-1. 適切な家賃を設定する

不動産経営の成功では、適切な家賃設定が欠かせません。高すぎると借り手がつきにくく、安すぎると収益率が下がります。さらに立地条件によって、家賃の相場が違う点にも要注意です。諸条件から相場を考え、それに近い条件を示しましょう。 他人に部屋を貸すなら、不動産会社と家賃について打ち合わせてください。不動産会社はマンションやアパートの性質、立地の地域事情などに精通しています。プロのアドバイスをもとに家賃を決めれば、借り手がつきやすいでしょう。賃貸物件の状態や周辺環境を分析し、不動産会社との話し合いを通して、理想の家賃を決めてください。賃貸物件で収益を得るなら、プロのアドバイスも踏まえながら、月々の収入計画を立てましょう。

3-2. 理想の契約形態を決めよう

賃貸物件を貸すなら、契約形態を決めなければなりません。賃貸借契約は普通賃貸借契約と、定期賃貸借契約の2つです。形式が違えば、契約内容も異なります。普通賃貸借契約は2年間が一般的で、借主の希望があれば、貸主が契約更新に応じなければなりません。借主が退去するまで、貸主はそこに住めないのです。正当な理由があれば、半年前の解約予告で貸主が部屋に戻れます。しかし正当な理由を認められるケースは、少ないのが実情です。 一方定期賃貸借契約は、貸主が契約期間を決められます。そのため借主の希望があっても、更新はできません。転勤や長期出張の間だけ貸すなら、この形式が推奨されます。所有者自身の生活状況や、不動産の用途などに応じて、契約形態を決めてください。

3-3. 空室対策を整える

賃貸物件を貸すなら、空室対策を事前に整えてください。とくに近年は少子高齢化により、空室が目立ちやすい状況です。立地条件がよくないと、借り手を見つけにくいでしょう。空室が続くと収益を得られないため、物件探しから対策を練らなければなりません。入居率を高めるには、メインターゲットを入念に決めましょう。競合物件との差別化を通し、所有物件のアピールポイントを考えてください。また更新料や敷金、礼金など、入居者の負担につながる要素は、なるべく減らしましょう。入居者の負担を軽くすれば、需要を喚起しやすいからです。近年の不動産業界は少子高齢化もあり、空室対策の重要性が上がっています。アピールポイントを考えつつ、入居者が安心できる条件を提示しましょう。

4. 賃貸物件を貸すのと売るのではどちらが得か？

賃貸物件を売るべきか貸すべきかは、自身の生活状況から判断してください。売却がおすすめなのは、その物件に住む予定がない場合です。短期間で多くの現金がほしいときや、借り手がつきにくいときは、売却が合理的といえます。売却益を得ながら、維持管理の負担から解放されるでしょう。他人への貸し出しが推奨されるのは、所有者自身がそこに住む可能性を有するときです。しばらく住む予定がなくても、愛着があって手放したくない方もいますし、老後に戻る可能性もあるでしょう。立地条件がよければ、他人に貸して、一定期間にわたり収益を得てください。

また住む予定がなくても、投資目的で所有している場合は、一定期間他人へ貸し出すとよいでしょう。基本的には住む予定がなく、他人に貸すプランもないときは、売却がおすすめです。一方で他人に貸したり、自身が住んだりする予定があれば、賃貸目的で利用してください。

5. まとめ