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申込・契約

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申込・契約


「気に入った物件は、まず申込をする」
物件の下見をして、気に入ったら不動産購入申込書を提出して契約に至るわけですが、 買主側の立場でいえば「物件の申込み」にはなんの拘束力もありません。価格その他の購入条件を 詰めていって、売主と買主の合意ができたら、そこで初めて契約となります。
交渉がまとまらないときは「やめます、契約しません」といえば、それで済む話なのです。


購入条件の交渉

申込をすることにより、より具体的な交渉をすることができます。前述の通り、申込は契約ではないので、購入条件を提示してまとまらなかったら「やめます」ができます。但し、売主も当然ですが、よほどの理由(売却の時期等)がない限り、少しでも高く売りたいと考えます。売主の提示価格は相場感を加味したものであり、人気のある物件は価格の交渉などは無く、当初通りの価格になるケースが多いです。価格や引渡し時期等の条件を含め、信頼できる業者に相談するのをオススメします。

契約前に物件調査

申込書を提出して、さまざまな交渉もまとまると、いよいよ契約のための最終的な確認調査が不動産業者によって行われます。これは実質的に業者が行うものですが、買主としてもどういう問題が調べられ、何が確認されるのか、いちおう知っておいたほうがよいと思います。

契約では、特に契約書の「特約」の部分が重要

事前に契約書を用意できて、さあ読もうと思っても、何ページにもわたって小さい字がぎっしり詰まっていて読む気にもなれないかもしれません。不動産取引に慣れていないとどこが重要なのかもわからず、よけいに時間がかかってしまいます。

契約書を読むときのコツとしては、まず「特約」と書いてあるところを重要視します。
契約書にしても重要事項説明書にしても、基本的な標準部分については、業者が所属する団体が推奨する契約書の「ひな型」が流用され、作成されています。そこは、当たり前の部分が多いので、後回しでもいいでしょう。

それ以外、この物件と売主買主の個別のケースとして契約書に載せておかなければならない事項については、「特約」と書かれてあります。特約事項には物件調査によって判明したことも書かれるので、売主も買主も「契約書を見てはじめて知った」ということもあります。

したがって、買主としては、契約書の特約事項ではじめて知った事実によって「やっぱり契約しない」ということもありえるわけですが、当日に初めて渡されて早口で読まれれば、なしくずし的に契約となってしまうでしょう。

通常の良心的な業者であれば、買主が契約書にハンコを押さないような重大事実が判明したら、当日前にあらかじめ連絡を入れて確認を取ります。しかし、世の中にはいろいろな業者がいるということも事実で、買主は自分を守るために最終的には契約書をしっかり読むしかないんだ、ということは覚えておいてほしいところです。

契約後にようやく住宅ローン手続き開始

物件の契約を交わしたら、肝心のお金の用意をしなければなりません。住宅ローンの契約を完了して銀行からお金を借りて、自己資金も用意したうえで引渡し当日を迎えなければ、せっかく気に入って契約した物件も白紙撤回となってしまいます。

住宅ローンの事前審査を受けている場合、いくらくらい借りられるのかがわかっています。契約が終われば、すべてのコストが明らかになっていますから、現実的に住宅ローンとしていくら借りなければならないのかを最終的に決定します。

そして、毎月の支払いをいくらにするか、金利をどのタイプにするか、どこの銀行にするか、保証料は一括払いにするか分割にするか、ボーナス払いを使うかどうか、などの細かい部分を決めていきます。これは銀行との交渉になりますが、実際には不動産業者の担当者と話を詰めて、それを銀行に持っていって交渉してもらうかたちになります。

物件を見て感覚的に「いいな」と思ったら、とりあえず申込書を書いて出してみるとよいでしょう。 契約に関わる必要書類は契約前日までに読んでおく 契約で不安や疑問を感じたらその場で質問。解消されない場合は契約をしない。