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不動産投資におけるDCF法

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DCF法で適正な不動産価格を算出
DCF法に関しては、M&Aの際の企業価値の分析、企業内におけるプロジェクトの収益性の分析等によく使用されます。ただ、最近では、J-REIT(日本版不動産投資信託)などの証券化商品が出ているため、不動産投資においてもDCF法によって不動産の評価を行うことが多くなってきました。


DCF法の基本

基本的には、ある期間(想定事業期間)でのキャッシュフロー(インカムゲイン・ロス、キャピタルゲイン)をすべて計算し、その金額を現在価値に割り戻して、不動産価格を算出するものです。したがって、算出された現在価値の合計値よりも、対象としている不動産の購入価格が安ければ、購入する意味があります。

DCF法に必要な設定数値等

DCF法を使用するためには、通常の収入(賃料、広告料、水道光熱費等、その他収益等)と支出(管理費、修繕費、募集費用、公租公課等々)を設定するほか、割引率、最終還元利回りといったものも設定します。
現在のデフレ傾向を見ると、割引率を高く設定するのはいかがなものかと思いますが、通常は、国債の金利に不動産投資ならではのリスク(不確実性)を追加して設定するので、4〜8%程度で設定するケースが多いと思います。

不動産投資で失敗しないために

このDCF法による不動産の収益性分析は、不動産投資の第一歩です。ぜひ、このプロセスで、客観的に不動産を分析してください。不動産投資の最大のポイントはこのスタート時点の分析です。ここさえ間違えなければ、その後、収益等に多少のブレは生じますが、大きな損害を被ることは基本的にありません。不動産投資で失敗している人の多くは、スタート時点に問題があります。間違った方向に走っていて、望む目的地に到達することはありません。ぜひ、このスタート時の方向性を間違えないようにしてください。

DCF法により客観的に不動産を分析してください。
不動産投資はスタート時の方向性を間違えないようにすることが大切です。